Korteri hindamine on kinnisvara müügi üks olulisemaid samme. Samas tehakse korteri müügihinna määramisel sageli suur viga – lähtutakse emotsioonist, mitte tegelikust turuväärtusest ja renoveerimiskuludest.
Eriti levinud on see 30–40 aastat vana remondiga korterite ja puitmajade puhul, kus korteri hindamine ei arvesta vajalike investeeringutega.
Portaalides võib näha olukorda, kus vana sisustuse ja amortiseerunud tehnosüsteemidega korter on hinnastatud peaaegu samale tasemele kui värskelt renoveeritud või isegi uusarenduse korter. Tegelik turuväärtus on aga hoopis teistsugune.
Korteri hindamine puitmajas – peidetud kulud
Ahjuküttega puitmajad tunduvad esmapilgul soodsad renoveerimisobjektid. Kuid korteri müügihinna määramisel tuleb arvestada reaalseid kulusid, näiteks:
- kogu küttesüsteemi uuendamine või väljavahetamine;
- elektrijuhtmestiku täielik vahetus;
- vee- ja kanalisatsioonisüsteemide uuendamine;
- vajadusel kandetalade ja põrandakonstruktsioonide tugevdamine;
- soojustamine ja ventilatsioonilahendused.
60 m² korteri täielik renoveerimine puitmajas võib koos köögimööbli ja tehnosüsteemidega maksta umbes 40 000 eurot või enam.
Kui korteri hindamine neid kulusid ei arvesta, kujuneb müügihind ebarealistlikuks.
Korteri müügihinna määramine paneelmajas
Ka paneelmajas ei tähenda „värskendusremont“ sama mis tänapäevastele standarditele vastav renoveerimine.
Täielik renoveerimine hõlmab:
- elektrijuhtmestiku vahetust;
- torustiku uuendamist;
- vannitoa täielikku rekonstrueerimist;
- uute põrandate, siseuste ja viimistluse paigaldamist;
- köögimööbli ja tehnika paigaldamist.
60 m² korteri täielik renoveerimine paneelmajas võib maksta ligikaudu 35 000 eurot.
Korteri hindamine peab arvestama, et ostja peab selle summa lisaks ostuhinnale investeerima. Kui kogukulu läheneb uusarenduse hinnale, muutub vana korteri ostmine majanduslikult vähem atraktiivseks.
Miks korteri hindamine läheb sageli valesti?
1. Emotsionaalne väärtus
Korteri müügihinna määramisel arvestatakse tihti mälestusi ja isiklikku ajalugu. Turg hindab aga seisukorda ja investeerimisvajadust.
2. Remondi vanuse alahindamine
„Heas korras“ võib tähendada 20–30 aastat vana viimistlust. Tänapäeva ostja jaoks tähendab see sageli täielikku renoveerimist.
3. Kuulutuste hindade võrdlemine
Korteri hindamine põhineb tihti teiste kuulutuste hindadel, kuid ei arvestata:
- kas need on reaalselt müüdud;
- kui kaua need on turul olnud;
- milline on nende seisukord võrreldes müüdava korteriga.
Tegelik turuväärtus selgub tehinguhindadest, mitte küsitavatest hindadest.
Kes ostab täielikku renoveerimist vajava korteri?
Korteri hindamine peab arvestama ka ostjaprofiiliga. 30–40 aastat vana remondiga korterit ei osta tavaliselt lõppostja, kes soovib kohe sisse kolida.
Selle ostavad enamasti:
- investorid;
- kinnisvara renoveerijad;
- arendajad.
Renoveerija investeerib raha 3–5 kuuks, võtab ehitus- ja tururiski ning peab katma kulud ja teenima mõistliku kasumi. Kui korteri müügihinna määramine ei jäta ruumi investeeringuks ja kasumiks, puudub ostjal motivatsioon tehingut teha.
Näide: kuidas korteri hindamine mõjutab kogukulu
Kui:
- ostuhind on 140 000 €;
- renoveerimine maksab 40 000 €;
- kõrvalkulud lisavad 5 000–10 000 €;
siis võib kogukulu ulatuda 185 000–190 000 euroni.
Kui piirkonnas müüakse uusarenduse kortereid samas hinnaklassis, näitab see, et korteri müügihinna määramine on olnud liiga optimistlik.
Realistlik korteri hindamine aitab müüa kiiremini
Korteri müügihinna määramisel tuleb arvestada:
- renoveerimise tegelikku maksumust;
- turu konkurentsi;
- ostja ootusi;
- investori mõistlikku kasumimarginaali.
Õigesti tehtud korteri hindamine toob rohkem huvilisi ja aitab müüa kiiremini. Ülehinnatud korter võib seista turul kuid, kuni hind lõpuks korrigeeritakse.
Kokkuvõte
Korteri hindamine ei ole emotsionaalne otsus, vaid majanduslik analüüs. Korteri müügihinna määramine peab arvestama seisukorda, renoveerimiskulusid ja tegelikku turuolukorda.
Realistlik hinnastamine ei tähenda allaandmist, vaid turu mõistmist. Õige hinna korral on võimalik teha tehing, millest võidavad nii müüja kui ka ostja.
